Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır? Başvurudan Tapu Şerhine Adım Adım Süreç

Kentsel dönüşüm sürecinin ilk ve en belirleyici adımı, binanın riskli yapı olup olmadığının resmi olarak tespit edilmesidir. Bu tespit yapılmadan 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm süreci başlamaz. Buna rağmen pek çok malik; kime başvuracağını, hangi evrakların gerektiğini, sahada neler yapılacağını ve rapordan sonra neler olacağını tam olarak bilmez.

Bu yazıda riskli yapı tespitinin genel akışını başvurudan tapu şerhine, itirazdan yıkım sonrasına kadar adım adım anlatıyoruz. Yazıdaki bilgiler genel niteliktedir; mevzuatın güncel hâli için 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikler esas alınmalıdır.

Riskli yapı nedir?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a göre riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.

Riskli yapı tespitinde kullanılan teknik kurallar, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar ile belirlenir. Bu esaslar; binanın taşıyıcı sistemi, malzeme dayanımı, donatı durumu ve zemin bilgisi gibi verilerin nasıl toplanacağını ve nasıl değerlendirileceğini tanımlar.

Tespiti kim yapar?

Detay Zemin olarak bu süreçte maliklere süreç danışmanlığı, evrak ve kurum takibi, zemin etüdü, karot ve laboratuvar çalışmaları konusunda destek veriyoruz. Hizmet kapsamımızı riskli yapı tespit raporu sayfamızda bulabilirsiniz.

Kimler başvurabilir?

• Malikler: Binadaki maliklerden biri veya birkaçı, masrafı kendilerine ait olmak üzere lisanslı kuruluşa başvurabilir. Genel uygulamada tüm maliklerin birlikte başvurması şartı aranmaz.
• Kanuni temsilciler: Maliklerin vekil veya kanuni temsilcileri de başvuru yapabilir; bu durumda vekaletname gerekir.
• İdare veya Bakanlık: Mevzuatta, maliklerin belirli süre içinde tespit yaptırmaması hâlinde Bakanlığın veya yetkilendirdiği idarenin tespiti yaptırabileceği düzenlenmiştir.

Başvurunun tek bir malik tarafından yapılabilmesi, pratikte süreci başlatmayı kolaylaştırır. Ancak sahadaki çalışmalar için bağımsız bölümlere ve ortak alanlara erişim gerekeceğinden, diğer maliklerin önceden bilgilendirilmesi süreci hızlandırır.

Riskli yapı tespit süreci adım adım

1. 01

   Ön bilgilendirme ve kuruluş seçimi

   Malik, Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluş belirler. Binanın genel durumu, kat adedi, yapım yılı ve mevcut proje bilgileri paylaşılarak kapsam netleştirilir.

2. 02

   Başvuru ve evrakların teslimi

   Tapu bilgileri, kimlik belgesi, varsa vekaletname ile mevcut mimari ve statik projeler kuruluşa teslim edilir. Başvuru ve sözleşme işlemleri tamamlanır.

3. 03

   Arşiv araştırması

   Varsa belediye arşivindeki onaylı projeler, ruhsat ve iskân bilgileri incelenir. Proje yoksa taşıyıcı sistem sahada ölçülerek çıkarılır.

4. 04

   Rölöve ve yerinde inceleme

   Binanın kat planları, kolon–kiriş–perde yerleşimi ve boyutları ölçülür; hasar, korozyon, çatlak ve düzensizlikler kayıt altına alınır.

5. 05

   Karot alınması ve donatı tespiti

   Taşıyıcı elemanlardan beton karot numuneleri alınır ve laboratuvara teslim edilir. Donatı tarama cihazı ve gerektiğinde sıyırma ile donatı çapı, adedi, aralığı ve etriye durumu belirlenir.

6. 06

   Zemin bilgisinin belirlenmesi

   Esaslarda öngörülen şekilde bina zemininin özellikleri belirlenir; mevcut zemin etüdü verileri kullanılabilir veya gerektiğinde sahada ek çalışma yapılır.

7. 07

   Analiz ve raporun hazırlanması

   Toplanan verilerle binanın deprem etkisi altındaki davranışı Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar'a göre değerlendirilir ve riskli olup olmadığı sonucuyla birlikte rapor hazırlanır.

8. 08

   Raporun idareye gönderilmesi

   Lisanslı kuruluş, raporu Bakanlığın ilgili il müdürlüğüne veya yetkilendirilen idareye iletir. İdare raporu inceler; eksik veya hatalı bulursa düzeltme istenir.

9. 09

   Tapu şerhi ve maliklere bildirim

   Raporun uygun bulunması hâlinde durum tapu müdürlüğüne bildirilir, tapu kütüğüne riskli yapı belirtmesi işlenir ve maliklere tebligat yapılır.

10. 10

    İtiraz süreci

    Malikler, mevzuatta öngörülen süre içinde tespite itiraz edebilir. İtirazlar, bu amaçla oluşturulan teknik heyetlerce incelenir.

11. 11

    Kesinleşme ve sonrası

    İtiraz yapılmaz veya itiraz reddedilirse tespit kesinleşir. Ardından tahliye, yıkım ve yeniden yapım aşamalarına geçilir.

Adımların süresi; binanın büyüklüğüne, arşivde proje bulunup bulunmamasına, bağımsız bölümlere erişime, laboratuvar programına ve idarenin iş yüküne göre değişir. Bu nedenle kesin bir süre taahhüt etmek doğru değildir.

Sahada neler yapılır?

Saha çalışması, raporun güvenilirliğini belirleyen aşamadır. Temel çalışmalar aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.

Karot deneylerinin ayrıntılarını karot testleri sayfamızda, sonuçların nasıl yorumlandığını ise karot testi sonuçları ne anlama gelir yazımızda bulabilirsiniz. Donatı tespitinde kullanılan yöntem için sözlükteki donatı tarama maddesine bakabilirsiniz.

Gerekli evraklar

Kuruluştan kuruluşa ve idareye göre küçük farklılıklar olabilir; genellikle istenen belgeler şunlardır:

• Başvuru yapan malikin kimlik belgesi.
• Tapu kaydı veya tapu senedi bilgisi (ada, parsel, bağımsız bölüm).
• Temsilci aracılığıyla başvuruluyorsa noter onaylı vekaletname.
• Varsa yapı ruhsatı, iskân belgesi, onaylı mimari ve statik projeler.
• Varsa daha önce yapılmış zemin etüdü raporu.
• Bina yöneticisi veya maliklerin iletişim bilgileri (saha erişimini planlamak için).

Proje bulunamaması başvuruya engel değildir; bu durumda taşıyıcı sistem sahada ölçülerek belirlenir. Ancak mevcut projeler, rölöve ve analiz aşamasını önemli ölçüde kolaylaştırır.

Tapu şerhi ne anlama gelir?

Rapor idarece uygun bulunduktan sonra tapu kütüğüne "riskli yapı" belirtmesi işlenir. Bu belirtme:

• Binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüm sürecine girdiğini gösterir.
• Taşınmazın satışını tek başına yasaklamaz; ancak alıcılar açısından önemli bir bilgi olduğu için tapu kaydında görünür.
• Bakanlık tarafından sağlanan destek ve teşviklerden yararlanma imkânının ön koşuludur. Desteklerin türü ve koşulları güncel mevzuata ve uygulamalara göre değişir.

İtiraz hakkı ve süreci

Riskli yapı tespitine karşı malikler ve kanuni temsilcileri itiraz edebilir. İtiraz süresi tebligatla başlar ve mevzuatta belirlenen süreyle sınırlıdır; bu nedenle tebligatı aldığınız tarihi mutlaka not edin ve itiraz etmeyi düşünüyorsanız gecikmeden hareket edin.

İtirazlar, üniversite öğretim üyeleri ve Bakanlık temsilcilerinden oluşan teknik heyetler tarafından incelenir. Heyet, raporu ve gerektiğinde binayı yeniden değerlendirerek karar verir. Teknik heyet kararına karşı ise genel hükümlere göre idari yargı yolu açıktır.

İtiraz etmeden önce şunları değerlendirmeniz önerilir:

• Rapordaki rölövenin binanın mevcut durumuyla uyumlu olup olmadığı.
• Karot sayısının ve alındığı elemanların esaslara uygun olup olmadığı.
• Zemin bilgisinin nasıl belirlendiği.
• Analizde kullanılan kabullerin gerekçelendirilip gerekçelendirilmediği.

Teknik gerekçeye dayanmayan itirazların sonucu değiştirme ihtimali düşüktür. İtiraz kararı öncesinde bağımsız bir teknik görüş almak faydalı olabilir.

Tespit kesinleştikten sonra ne olur?

Tespit kesinleştikten sonra süreç kentsel dönüşümün uygulama aşamasına geçer. Genel akış şöyledir:

1. Maliklerin karar alması: Malikler, binanın yeniden yapımı veya değerlendirilmesi konusunda Kanun'da öngörülen çoğunlukla karar alır.
2. Tahliye ve yıkım süresi: İdare, maliklere yapının tahliyesi ve yıkımı için süre verir. Süre içinde yıkım yapılmazsa idare tarafından yıkım yoluna gidilebilir.
3. Asbest ve yıkım öncesi işlemler: Yıkım öncesinde yapıda asbest bulunup bulunmadığının incelenmesi gerekir; ayrıntılar için asbest tespiti sayfamıza bakabilirsiniz.
4. Yıkım ruhsatı ve yıkım: Yıkım ruhsatı alındıktan sonra yıkım ve hafriyat işlemleri yapılır.
5. Zemin etüdü ve yeni proje: Yeni yapı için zemin etüdü yapılır, ruhsat projeleri hazırlanır ve yapı ruhsatı alınır.
6. İnşaat ve denetim: İnşaat, yapı denetimi ve fenni mesuliyet kapsamında yürütülür.

Bu aşamaların genel çerçevesini kentsel dönüşüm süreç danışmanlığı sayfamızda, yıkım ruhsatı adımlarını ise yıkım ruhsatı süreci yazımızda ayrıntılı olarak bulabilirsiniz.

Malik hakları (genel çerçeve)

• Bilgi alma hakkı: Malikler, rapor sonucu ve süreç hakkında bilgilendirilir; tebligat bu amaca hizmet eder.
• İtiraz hakkı: Tespite karşı teknik heyete itiraz edilebilir; heyet kararına karşı yargı yolu açıktır.
• Karar süreçlerine katılım: Yeniden yapım kararlarına maliklerin hisseleri oranında katılımı esastır.
• Destekler: Mevzuat ve güncel uygulamalar çerçevesinde kira yardımı veya kredi desteği gibi imkânlar söz konusu olabilir; güncel koşullar Bakanlıktan teyit edilmelidir.

Bu başlıklar genel bilgi niteliğindedir. Hak ve yükümlülüklerin kişisel durumunuza uygulanması konusunda hukuki destek almanız önerilir.

Sık yapılan hatalar