Riskli Yapı Kararına İtiraz: Süreç ve İtirazın Teknik Dayanağı

Binası için riskli yapı tespiti yapılan maliklerin bir bölümü sonuca katılmaz. Kimi malik binanın sağlam olduğunu düşünür, kimi raporun sahada eksik veriyle hazırlandığı kanısındadır, kimi de dönüşüm sürecine henüz hazır değildir. Bu noktada akla gelen soru aynıdır: karara itiraz edilebilir mi, edilirse ne olur?

Kısa cevap: evet, tespit raporuna karşı bir itiraz yolu tanımlanmıştır. Ancak itirazın kabul görmesi, "binam sağlam" cümlesine değil, raporun teknik içeriğindeki somut bir eksiğe veya hataya dayanmasına bağlıdır. Bu yazıda sürecin genel akışını ve itirazın hangi teknik zeminlere oturtulabileceğini anlatıyoruz. Tespitin kendisini merak ediyorsanız tespit sürecinin adımlarını ayrı bir yazıda ele aldık.

Tebligat: sürecin başladığı an

Lisanslı kuruluşça hazırlanan rapor idarece incelenip yapının riskli olduğu sonucuna varıldığında, durum tapu kaydına işlenir ve ilgililere tebligat yapılır. Tebligat, hukuki anlamda sürecin başlangıç noktasıdır: itiraz hakkı bu andan itibaren işlemeye başlar.

Tebligatı aldığınızda ilk yapılacaklar şunlardır:

• Tebliğ tarihini kayıt altına alın. Zarf, tebliğ alındısı ve varsa elektronik bildirim ekran görüntüsü saklanmalıdır.
• Raporun tamamını talep edin. Yalnızca sonuç sayfası değil, rölöve çizimleri, karot ve donatı tespit föyleri, malzeme deney sonuçları ve analiz çıktıları dâhil tüm ekler istenmelidir.
• Tapu kaydını kontrol edin. Riskli yapı belirtmesinin tapuya işlenip işlenmediği görülmelidir.
• Diğer malikleri bilgilendirin. Çok malikli yapılarda itiraz kararı ve maliyet paylaşımı erken konuşulmalıdır.

Sürecin bütününü riskli yapı tespit raporu hizmetimiz sayfasından, dönüşümün sonraki adımlarını ise kentsel dönüşüm sürecinin bütünü başlığından takip edebilirsiniz.

İtiraz hakkı kimde?

İtiraz hakkı, yapının malikleri ve kanuni temsilcilerine aittir. Uygulamada öne çıkan noktalar şunlardır:

• Hissedarlardan her biri, kendi adına itiraz başvurusunda bulunabilir; itiraz için maliklerin tamamının aynı görüşte olması beklenmez.
• Vekâletle yapılan başvurularda, vekâletnamenin bu işlemi kapsadığından emin olunmalıdır.
• Kiracıların malik sıfatı bulunmadığından itiraz ehliyeti yoktur; ancak tahliye takvimi bakımından süreci izlemeleri gerekir.
• Tespit başvurusunu yapan malik de sonuca itiraz edebilir; başvuruyu yapmış olmak itiraz hakkını ortadan kaldırmaz.

İtiraz teknik heyetçe nasıl incelenir?

İtiraz başvurusu, konusunda uzman akademisyen ve mühendislerden oluşan bir teknik heyet tarafından incelenir. Heyet, binayı yeniden tespit eden bir kuruluş gibi çalışmaz; elindeki rapor ve eklerinin, tespit esaslarına uygun biçimde hazırlanıp hazırlanmadığını değerlendirir.

Bu ayrım, itirazın nasıl kurgulanacağını belirlediği için kritiktir. Heyetin önüne giden dosya, raporun kendi verisiyle çelişip çelişmediğini gösterebilmelidir. "Bina bize sağlam görünüyor" biçimindeki bir gerekçe teknik bir inceleme konusu üretmez. Buna karşılık "rölövedeki kolon kesiti sahadaki ölçüyle uyuşmuyor" biçimindeki bir gerekçe, doğrudan incelenebilir bir iddiadır.

İnceleme sonucunda heyet, raporu uygun bulabilir ya da raporda düzeltilmesi veya yeniden değerlendirilmesi gereken hususlar tespit edebilir. Değerlendirmenin dayandığı teknik çerçeve, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili yönetmeliktir.

İtirazın teknik dayanağı ne olmalı?

Güçlü bir itiraz dosyası, raporun üretim zincirindeki belirli bir halkayı hedefler. Aşağıdaki başlıklar, bağımsız bir mühendis gözüyle raporun kontrol edildiği tipik alanlardır.

Rölöve ve geometri hataları

Analiz modeli, binanın ölçülen geometrisi üzerine kurulur. Kolon ve kiriş kesitlerinin, kat yüksekliklerinin, açıklıkların, perde duvar konumlarının veya döşeme kalınlıklarının yanlış ölçülmesi modeli baştan kaydırır. Bodrum, asma kat, sonradan kapatılmış balkon gibi bölümlerin rölöveye hiç girmemesi de sık karşılaşılan bir eksiktir. Rölövede tespit edilen bir hata, sonuçtaki tüm sayısal değerleri tartışmaya açar.

Karot sayısı, yeri ve alınma biçimi

Beton dayanımı, yapıdan alınan karot numuneleriyle belirlenir. İtiraz incelemesinde şu sorular sorulur: numuneler yapıyı temsil edecek biçimde katlara ve akslara dağıtılmış mı, yoksa erişimi kolay birkaç noktadan mı alınmış? Numune alınan elemanlar taşıyıcı sistemin kritik bölgeleriyle örtüşüyor mu? Karot alma ve deney süreci ilgili standartlara uygun yürütülmüş mü? Bu başlıkta karot testleri hizmetimiz ve beton basınç dayanımı kavramı birlikte okunmalıdır; sonuçların nasıl yorumlandığını karot sonuçlarının ne anlama geldiğini anlattığımız yazıda bulabilirsiniz.

Donatı tespiti ve malzeme sınıfı varsayımları

Kolon ve kirişlerdeki donatı düzeni, sıyırma veya donatı tarama yöntemleriyle belirlenir. Etriye aralığı, boyuna donatı adedi ve paspayı gibi veriler ölçülmemiş, yalnızca projeden ya da dönemin uygulamasından varsayılmışsa bu durum raporda açıkça belirtilmelidir. Donatı sınıfının (nervürlü/düz) yerinde doğrulanmaması da itiraza konu olabilen bir eksikliktir.

Modelleme kabulleri

Aynı bina, farklı kabullerle farklı sonuçlar verebilir. İncelemeye açık kabuller arasında dolgu duvarların modele alınıp alınmadığı, döşemelerin rijit diyafram kabulü, temel–zemin etkileşiminin nasıl temsil edildiği, kısa kolon oluşturan bant pencerelerin dikkate alınıp alınmadığı ve deprem parametrelerinin sahanın koordinatlarına göre seçilip seçilmediği sayılabilir. Zemin tarafındaki kabuller için sahada üretilmiş güncel zemin etüdü verisi bulunup bulunmadığı ayrıca sorgulanır.

Rapor içi tutarlılık

Bazen en güçlü itiraz, raporun kendi içindedir: föydeki değer ile hesap tablosundaki değerin farklı olması, aynı elemanın iki bölümde farklı kesitle görünmesi, ek olarak sunulan çıktının metindeki sonuçla örtüşmemesi gibi tutarsızlıklar somut ve kolay gösterilebilir gerekçelerdir.

İtirazın sonucunda ne olur?

İtiraz değerlendirmesi iki genel yönde sonuçlanır:

1. Rapor uygun bulunur. Riskli yapı kararı geçerliliğini korur ve süreç, maliklere tanınan süre içinde yıkım ve yeniden yapım adımlarıyla devam eder. Bu aşamadan sonraki idari akışı yıkım ruhsatı süreci yazımızda bulabilirsiniz.
2. Rapor uygun bulunmaz. Tespitte eksik veya hata saptanırsa rapor iptal edilebilir ya da düzeltilmek üzere geri gönderilebilir. Bu durumda yapı hakkındaki riskli kararı ve buna bağlı işlemler yeniden ele alınır.

İtiraz sonucundan bağımsız olarak, idari işleme karşı yargı yoluna başvurma imkânı ayrıca vardır. Bu, teknik bir süreç değil hukuki bir süreçtir ve avukatla yürütülmelidir.

Süreç boyunca yapılması ve yapılmaması gerekenler

İtirazla birlikte değerlendirilmesi gereken bir başka seçenek de yapının güçlendirilip güçlendirilemeyeceğidir. Bu soru, mühendislik tarafında performans analizi ile yanıtlanır ve değerlendirme Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği esaslarına dayanır. Bursa merkezli ekibimiz, itiraz dosyasına esas teşkil edecek saha ve laboratuvar çalışmalarında destek verir; süreç ve kapsam için teklif formumuz üzerinden bize ulaşabilirsiniz.