Riskli Yapı Tespit Raporu

Binanızın mevcut risk durumu nedir? Riskli yapı tespit raporu bu sorunun resmî cevabıdır. Laboratuvar çalışmaları ve statik hesaplar sonucunda binanın riskli olup olmadığı tespit edilir. Bina mevcut risk altındaysa, malikin isteği doğrultusunda yapı, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespit mevzuatına göre değerlendirilir ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın yürüttüğü kentsel dönüşüm düzenlemelerinden faydalandırılır.

Bu sayfa, raporun kendisini anlatır: kim başvurur, sahada neler yapılır, sonuç nasıl değerlendirilir ve hangi evraklar gerekir. Tespitten sonraki yıkım ve yeni yapı adımları için kentsel dönüşüm sürecinin tamamını inceleyebilirsiniz.

Riskli yapı tespit raporu ne zaman gerekir?

Rapor, kentsel dönüşüm haklarından yararlanmanın ön şartıdır. Başlıca durumlar şunlardır:

• Kat malikleri binayı kentsel dönüşüm kapsamında yenilemek istiyorsa.
• Binada taşıyıcı sistemi ilgilendiren hasar, korozyon veya beton dökülmesi gözleniyorsa.
• Yapı eski deprem yönetmeliklerine göre ya da projesiz inşa edilmişse.
• İdare, bir yapı veya alan için tespit yapılmasını istiyorsa.

Yalnızca binanın durumunu öğrenmek istiyor ve yasal bir dönüşüm sürecine girmeyi düşünmüyorsanız, performans analizi daha uygun olabilir. İki hizmetin farkı depreme dayanıklılık rehberimizde tablo hâlinde anlatılmıştır.

Kim başvurur?

Tespit başvurusunu maliklerden biri veya kanuni temsilcisi yapabilir; bunun için diğer maliklerin onayı gerekmez. Bakanlık ve yetkili idareler de gerekli gördükleri yapılar için tespit yaptırabilir. Başvuru, Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kurum veya kuruluşa yapılır.

Lisanslı kuruluş gerekliliği

Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlarca yapılır. Lisanssız bir kuruluşun hazırladığı rapor riskli yapı tespiti olarak kabul edilmez. Detay Zemin'in bu süreçteki rolü; süreç danışmanlığı, evrak ve kurum takibi, zemin etüdü, karot ve laboratuvar çalışmalarıdır.

Yöntem ve teknik esaslar

Değerlendirme, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar çerçevesinde yapılır. Esaslar; binadan hangi bilgilerin toplanacağını, kaç eleman üzerinde inceleme yapılacağını ve yapının hangi ölçütlere göre "riskli" sayılacağını tanımlar.

Röleve

Binanın mevcut taşıyıcı sistemi ölçülerek çizilir: kolon, kiriş, perde ve döşeme boyutları, aks aralıkları, kat yükseklikleri. Onaylı proje varsa röleve ile karşılaştırılır; proje yoksa röleve tek geometrik veri kaynağı olur.

Donatı tespiti

Donatı tarama cihazıyla kolon ve perdelerdeki boyuna donatı sayısı, etriye aralığı ve pas payı belirlenir. Seçilen elemanlarda beton sıyrılarak donatı çapı ve korozyon durumu gözle kontrol edilir.

Karot alma

Taşıyıcı elemanlardan karot makinesiyle silindirik beton numuneleri alınır. Numune yerleri donatıya denk gelmeyecek şekilde tarama sonrası işaretlenir; boşluklar harçla kapatılır. Numuneler boyutlandırılıp başlıklanarak basınç deneyine tabi tutulur. Ayrıntılar karot testleri sayfamızdadır.

Zemin bilgisi

Binanın oturduğu zeminin sınıfı ve özellikleri değerlendirmeye girdi olarak alınır. Mevcut bir zemin etüt raporu varsa kullanılır; yoksa bölgesel veriler ya da gerektiğinde yapılacak zemin etüdü ile zemin bilgisi derlenir.

Değerlendirme

Toplanan veriler, Esaslar'da tanımlanan yöntemle analiz edilir. Beton dayanımı, donatı durumu, taşıyıcı sistemin düzensizlikleri ve zemin koşulları birlikte ele alınarak binanın riskli olup olmadığına karar verilir.

Kullanılan ekipman ve deneyler

Numuneler, deney programına uygun olarak laboratuvara teslim edilir.

Riskli yapı tespit süreci

1. 01

   Ön görüşme ve evrak listesi

   Binanın yaşı, projesi ve tapu durumu konuşulur; gerekli evraklar belirlenir.

2. 02

   Evrakların temini

   Tapu, numarataj, emlak beyannamesi ve varsa projeler ilgili kurumlardan alınır.

3. 03

   Lisanslı kuruluşa başvuru

   Başvuru dosyası, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşa teslim edilir.

4. 04

   Saha çalışması

   Röleve, donatı tespiti ve karot alma işlemleri yapılır; zemin bilgisi derlenir.

5. 05

   Laboratuvar ve analiz

   Karotların basınç deneyi yapılır, bina Esaslar'a göre değerlendirilir.

6. 06

   Rapor ve idareye sunum

   Rapor hazırlanır ve incelenmek üzere ilgili idareye gönderilir.

7. 07

   Onay, şerh ve bildirim

   Uygun bulunan rapor sonucunda tapu kaydına riskli yapı şerhi işlenir ve maliklere bildirim yapılır.

Sürecin idari yönleri ve maliklerin haklarına dair adım adım anlatım için riskli yapı tespit süreci yazımıza bakabilirsiniz.

Riskli yapı tespiti için gerekli evraklar

Riskli yapı tespit (kentsel dönüşüm) süreci için gerekli evraklar:

1. Başvuru dilekçesi — Başvuran malik veya kanuni temsilci tarafından imzalanır.
2. Tapu fotokopisi — Başvuranın malik olduğunu gösterir.
3. Kimlik fotokopisi — Başvuru sahibine ait.
4. Numarataj — Binanın resmî adres bilgisi; belediyeden alınır.
5. Emlak beyannamesi — Belediye emlak servisinden temin edilir.
6. Güncel tapu kaydı — Tüm malikleri ve varsa şerhleri gösteren güncel kayıt; tapu müdürlüğünden alınır.
7. Statik ve mimari proje (varsa) — Belediye arşivinden temin edilir; yoksa röleve çıkarılır.
8. Zemin etüt raporu — Varsa mevcut rapor; yoksa zemin bilgisi ayrıca derlenir.

Teslim edilen çıktılar

Riskli yapı tespit raporu genel olarak şu bölümleri içerir:

• Bina ve parsel bilgileri, malik bilgileri
• Röleve çizimleri ve taşıyıcı sistem tanımı
• Donatı tespit sonuçları ve fotoğraflar
• Karot yerleri, karot deney sonuçları ve mevcut beton dayanımı
• Zemin bilgisi ve zemin sınıfı
• Analiz sonuçları ve binanın riskli olup olmadığına dair kanaat

Sonuç ve itiraz yolu

Rapor idarece incelenip uygun bulunursa tapu kaydına şerh işlenir ve maliklere bildirilir. Malikler, sonuca mevzuatta öngörülen süre içinde itiraz edebilir; itirazlar Bakanlıkça oluşturulan teknik heyetlerce değerlendirilir. Güncel itiraz süresi ve usulü için mevzuatın son hâli esas alınmalıdır.

İlgili mevzuat ve standartlar

• 6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği
• Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar
• Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018)
• TS EN 12504-1 (karot alma ve basınç dayanımı)
• TS 500 (betonarme yapıların tasarım ve yapım kuralları)

Süre ve maliyeti etkileyen faktörler

Sık yapılan hatalar

• Lisanssız rapor yaptırmak: Resmî sonuç doğurmaz, süreç baştan başlar.
• Karot yerlerini rastgele seçmek: Donatı taraması yapılmadan alınan karot donatıyı keser ve sonuçları bozar.
• Evrakı eksik başvurmak: Güncel tapu kaydı ve numarataj en sık eksik kalan belgelerdir.
• Malikleri bilgilendirmemek: Dairelere erişim sağlanamaz, itirazlar artar.
• Performans analizi ile karıştırmak: Performans analizi riskli yapı şerhi doğurmaz; dönüşüm hakları için riskli yapı tespiti gerekir.