Kentsel Dönüşüm

Binanızın mevcut risk durumu nedir? Kentsel dönüşümün ilk ve en belirleyici sorusu budur. Laboratuvar çalışmaları ve statik hesaplar sonucunda binanın riskli olup olmadığı tespit edilir. Bina mevcut risk altındaysa, malikin isteği doğrultusunda yapı; 6306 sayılı Kanun kapsamında, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar'a göre değerlendirilir ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın yürüttüğü kentsel dönüşüm mevzuatının sağladığı imkânlardan faydalandırılır.

Bu sayfa, sürecin bütününü özetler. Her adımın ayrıntısı ilgili hizmet sayfasında anlatılmıştır. Detay Zemin olarak 2007'den bu yana sahada, 2015'ten bu yana Detay Zemin markasıyla Bursa ve çevresinde zemin etüdü, karot ve laboratuvar çalışmaları, süreç danışmanlığı ile evrak ve kurum takibi hizmetleri veriyoruz.

Kentsel dönüşüm ne zaman gündeme gelir?

Kentsel dönüşüm yalnızca eski binalar için değil, deprem güvenliği sorgulanan her yapı için gündeme gelebilir. Tipik tetikleyiciler şunlardır:

• Yapım yılı eski binalar: Özellikle güncel deprem yönetmeliklerinden önce projelendirilmiş ve denetimsiz inşa edilmiş yapılar.
• Gözle görülen hasar: Taşıyıcı elemanlarda çatlak, paslanmış ve açığa çıkmış donatı, kolon diplerinde nem ve beton dökülmesi.
• Malik iradesi: Kat maliklerinin binayı yenileme ve kentsel dönüşüm imkânlarından yararlanma isteği.
• İdarenin talebi: Belediye veya Bakanlığın bir yapı ya da alan hakkında tespit istemesi.
• Ada/parsel bazlı dönüşüm: Birden fazla parselin birlikte değerlendirildiği projeler.

Binanızın depreme karşı durumunu önce genel olarak anlamak istiyorsanız depreme dayanıklılık rehberimiz ve yapı güvenliği hizmetlerimiz iyi bir başlangıçtır. Dönüşüm kararı ise ancak resmî bir riskli yapı tespitiyle hukuki sonuç doğurur.

Yasal çerçeve ve teknik esaslar

6306 sayılı Kanun

Kentsel dönüşümün temel dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dur. Kanun; riskli alanların, rezerv yapı alanlarının ve riskli yapıların tespitini, bu yapıların yıkılarak yerlerine fen ve sanat normlarına uygun yeni yapıların yapılmasını düzenler. Uygulamanın ayrıntıları Kanun'un uygulama yönetmeliğinde yer alır. Özet bilgi için 6306 sayılı Kanun sayfamıza bakabilirsiniz.

Riskli yapı kavramı

Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilerle tespit edilen yapıdır. Tespit, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar çerçevesinde yapılır ve rapor, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlarca hazırlanır.

Yeni yapı aşamasındaki mevzuat

Yıkımdan sonra yeni bina; imar mevzuatı, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu hükümlerine göre projelendirilir, ruhsatlandırılır ve denetlenir. Yıkım ve hafriyat aşamasında ise hafriyat toprağı ile inşaat ve yıkıntı atıklarına ilişkin yönetmelik uygulanır.

Sürecin adımları ve ilgili hizmetler

Kentsel dönüşüm, riskli yapı tespitiyle başlayıp yeni yapının ruhsatına kadar uzanan, birbirine bağlı adımlardan oluşur. Aşağıdaki tablo, sürecin ana adımlarını ve her adımda hangi hizmete ihtiyaç duyulduğunu gösterir.

Zincirdeki asbest ve yıkım adımları, bu alanlara odaklanan grup firmalarımızla yürütülür: asbest tespiti ve kontrollü söküm Detay Asbest, yıkım ve hafriyat uygulaması Yıkım Bursa tarafından yapılır. Böylece tespit, ruhsat ve uygulama tek sorumluluk zinciri içinde kalır.

Kullanılan ekipman ve deneyler

Kentsel dönüşümün teknik ağırlığı iki noktada yoğunlaşır: mevcut binanın değerlendirilmesi ve yeni binanın zemininin tanımlanması.

• Mevcut bina için: Donatı tarama (ferroscan) cihazları, karot makinesi ile beton numunesi alma, numunelerin boyutlandırılması, başlıklanması ve basınç deneyi. Ayrıntılar karot testleri sayfasındadır.
• Zemin için: Sondaj makinesi ile SPT'li temel sondajları, gerektiğinde jeofizik ölçümler (MASW, mikrotremor) ve laboratuvar deneyleri. Numuneler, deney programına uygun olarak laboratuvara teslim edilir.
• Yıkım için: İş makineleri, toz bastırma ve güvenlik ekipmanları, atık taşıma araçları.

Kentsel dönüşüm süreci

1. 01

   Ön görüşme ve evrak hazırlığı

   Binanın yaşı, projesi, tapu durumu ve maliklerin talepleri konuşulur; başvuru dosyası için gereken evraklar listelenir.

2. 02

   Riskli yapı tespiti

   Başvuru, Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa yapılır. Binada röleve çıkarılır, donatı tespiti yapılır, karot numuneleri alınır, zemin bilgisi derlenir ve yapı esaslara göre değerlendirilir.

3. 03

   Onay, tapuya şerh ve bildirim

   Rapor ilgili idarece incelenip onaylandıktan sonra tapu kaydına riskli yapı şerhi işlenir ve maliklere bildirim yapılır. Maliklerin mevzuatta öngörülen süre içinde itiraz hakkı vardır.

4. 04

   Malik çoğunluğu ile karar

   Paydaşlar, yeni yapının nasıl yapılacağına ve uygulama modeline (kendi imkânlarıyla, müteahhitle vb.) mevzuatta öngörülen çoğunlukla karar verir.

5. 05

   Tahliye

   İdarenin verdiği süre içinde bina boşaltılır. Kiracı ve malikler için mevzuatta öngörülen destekler ilgili kurumlardan takip edilir.

6. 06

   Asbest kontrolü

   Yıkım öncesinde yapıda asbest içeren malzeme olup olmadığı belirlenir; varsa söküm yalnızca yetkili firmalarca yapılır.

7. 07

   Yıkım ruhsatı

   Belediyeye yıkım ruhsatı başvurusu yapılır; elektrik, su, doğalgaz abonelikleri kapatılır.

8. 08

   Yıkım ve hafriyat

   İş sağlığı ve güvenliği önlemleri altında kontrollü yıkım yapılır; atıklar resmî depolama alanlarına taşınır.

9. 09

   Zemin etüdü

   Boşalan parselde sondaj ve deneylerle zemin profili, zemin sınıfı ve temel parametreleri belirlenir.

10. 10

    Ruhsat projeleri ve yapı ruhsatı

    Mimari, statik, mekanik, elektrik, harita ve peyzaj projeleri hazırlanıp onaylatılır; yapı ruhsatı alınır.

11. 11

    Yapı denetimi ve inşaat

    Yapım, 4708 sayılı Kanun kapsamında yapı denetim kuruluşu ve ilgili fenni sorumlular denetiminde yürütülür.

12. 12

    Yapı kullanma izni

    İş bitiminde yapı kullanma izin belgesi alınır ve malikler yeni binalarına döner.

Riskli yapı tespiti için gerekli evraklar (özet)

Riskli yapı tespit (kentsel dönüşüm) süreci için genel olarak şu evraklar istenir:

1. Başvuru dilekçesi
2. Tapu fotokopisi
3. Kimlik fotokopisi
4. Numarataj
5. Emlak beyannamesi
6. Güncel tapu kaydı
7. Statik ve mimari proje (varsa)
8. Zemin etüt raporu

Evrakların nereden ve nasıl temin edileceği riskli yapı tespit raporu sayfasında ayrıntılı anlatılmıştır. Riskli yapı tespit sürecinde gerekli tüm evrakların temini ve bu evrakların kamu kurum ve kuruluşlarında takibi için danışmanlık hizmeti de veriyoruz.

Detay Zemin'in süreçteki rolü

Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlarca yapılır. Detay Zemin bu süreçte; süreç danışmanlığı, evrak ve kurum takibi, zemin etüdü, karot ve laboratuvar çalışmaları ile yıkım, ruhsat projeleri ve fenni mesul aşamalarında destek verir.

Teslim edilen çıktılar

Süreç boyunca maliklerin eline geçen başlıca belgeler şunlardır:

• Riskli yapı tespit raporu ve onay yazısı
• Tapu kaydındaki riskli yapı şerhi ve bildirim yazıları
• Asbest tespit/envanter raporu ve (gerekiyorsa) söküm belgeleri
• Yıkım ruhsatı ve yıkım sonrası tutanaklar
• Zemin ve temel etüdü (geoteknik) raporu
• Onaylı ruhsat projeleri ve yapı ruhsatı
• Yapı denetim belgeleri ve yapı kullanma izin belgesi

İlgili mevzuat ve standartlar

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve uygulama yönetmeliği
• Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar
• Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) — ayrıntı için TBDY 2018
• 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği
• Hafriyat Toprağı, İnşaat ve Yıkıntı Atıklarının Kontrolü Yönetmeliği
• Asbestle Çalışmalarda Sağlık ve Güvenlik Önlemleri Hakkında Yönetmelik

Süre ve maliyeti etkileyen faktörler

Kentsel dönüşümün toplam süresi binadan binaya büyük farklılık gösterir. Teknik işler çoğunlukla öngörülebilirken, süreyi asıl uzatan unsurlar idari ve sosyal adımlardır.

Sık yapılan hatalar

• Resmî tespit olmadan yıkım planlamak: Riskli yapı tespiti yapılmadan dönüşüm haklarından yararlanılamaz.
• Tespit raporunu ve zemin etüdünü karıştırmak: Riskli yapı tespiti mevcut binayı, zemin etüdü yeni binanın zeminini değerlendirir; ikisi farklı çıktılardır.
• Asbest kontrolünü atlamak: Asbest içeren malzeme kontrolsüz yıkılırsa işçi ve çevre sağlığı risk altına girer, yasal yaptırım doğabilir.
• Malikleri geç bilgilendirmek: Bilgi eksikliği itirazlara ve anlaşmazlıklara yol açar.
• Abonelikleri kapatmadan yıkıma hazırlanmak: Elektrik, su ve doğalgaz kapatılmadan yıkım ruhsatı süreci tamamlanamaz.
• Zemin etüdünü geç yaptırmak: Temel sistemi ve olası iyileştirme ihtiyacı proje başında bilinmezse proje revizyonları gerekir.