6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 16 Mayıs 2012'de kabul edilmiş ve 31 Mayıs 2012 tarihli, 28309 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Kamuoyunda "kentsel dönüşüm kanunu" olarak bilinen bu düzenleme, Türkiye'deki eski ve depreme karşı yetersiz yapı stokunun yenilenmesinin hukuki zeminini oluşturur. Kanun zaman içinde çeşitli değişiklikler geçirmiştir; uygulamada her zaman güncel metin esas alınmalıdır.

Kapsam

Kanun, afet riski altındaki alanlarda ve bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu parsellerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmak amacıyla iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirler. Temel kavramları şunlardır:

• Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, usulüne uygun olarak belirlenen alan.
• Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilerle tespit edilen yapı.
• Rezerv yapı alanı: Dönüşüm uygulamalarında yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alan.

Kanunun uygulanmasına ilişkin ayrıntılar, uygulama yönetmeliği ve eklerinde düzenlenir; riskli yapıların nasıl tespit edileceği bu eklerden biri olan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar ile belirlenir.

Zemin ve yapı projeleri açısından önemi

6306 sayılı Kanun kapsamındaki bir dönüşüm süreci, zemin ve yapı mühendisliğiyle iç içedir:

1. Riskli yapı tespiti: Binadan alınan beton karotları, donatı tespiti ve yapısal analizlerle binanın riskli olup olmadığı belirlenir. Bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlarca yapılır. Süreç hakkında riskli yapı tespit raporu sayfamıza bakabilirsiniz.
2. Yıkım: Riskli yapının yıkımı; asbest tespiti, yıkım ruhsatı ve kontrollü yıkım ve hafriyat adımlarını içerir.
3. Yeni yapı: Yıkımdan sonra yeni bina için güncel zemin etüdü yapılır ve ruhsat projeleri bu verilere göre hazırlanır.

Dönüşümün amacı daha güvenli yapılar üretmek olduğundan, yeni yapının zemin etüdü sürecin en kritik teknik adımlarından biridir. Eski binanın yıkılmasıyla ortaya çıkan parselde, eski temel ve dolgu kalıntıları da etüt programında dikkate alınmalıdır.

Uygulamada dikkat edilecekler

• Lisanslı kuruluş: Riskli yapı tespitinin Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluş tarafından yapılması gerekir. Detay Zemin bu süreçte danışmanlık, evrak ve kurum takibi, zemin etüdü, karot ve laboratuvar çalışmalarında destek verir.
• Malik kararları: Riskli yapı tespitinden sonra yapılacak uygulamalar için maliklerin kanunda öngörülen çoğunlukla karar alması gerekir; güncel oran ve usul için yürürlükteki metin kontrol edilmelidir.
• Tebligat ve itiraz süreleri: Tespit sonucuna itiraz hakkı ve süreleri kanun ve yönetmelikte düzenlenmiştir; süreleri kaçırmamak önemlidir.
• Destek ve muafiyetler: Kanun kapsamında çeşitli harç, vergi ve finansman kolaylıkları bulunabilir; güncel koşullar ilgili kurumlardan teyit edilmelidir.
• Teknik zincirin eksiksiz planlanması: Tespit, asbest, yıkım, zemin etüdü ve ruhsat adımlarının baştan planlanması takvim kayıplarını azaltır. Adım adım anlatım için riskli yapı tespit süreci yazımıza bakabilirsiniz.

Dönüşüm sürecinde zemin etüdünün zamanlaması

Dönüşüm projelerinde sık sorulan sorulardan biri, zemin etüdünün ne zaman yapılacağıdır. Genel olarak yeni yapının zemin etüdü, eski bina yıkıldıktan ve parsel temizlendikten sonra yapılır; çünkü sondaj noktalarının yeni binanın oturacağı alana yerleştirilmesi gerekir. Bununla birlikte, parselin büyüklüğüne ve eski binanın konumuna göre bazı durumlarda yıkım öncesinde bina çevresindeki uygun noktalarda ön çalışma yapılabilir. Bu tercih, proje takvimi ile teknik yeterlilik arasında dengelenmelidir. Yıkımdan kalan temel parçaları, bodrum dolguları ve eski altyapı hatları, sondaj programında ayrıca dikkate alınır. Zemin verisi ne kadar erken elde edilirse, mimari ve statik projenin de o kadar erken netleşeceği unutulmamalıdır.

İlgili hizmetlerimiz: kentsel dönüşüm, riskli yapı tespit raporu, yıkım ruhsatı, zemin etüdü.