Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 3 Temmuz 2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Adından da anlaşılacağı gibi, imar planı yapılmış alanlardaki yapılaşmanın genel kurallarını belirler ve yapı ruhsatı sürecinin temel mevzuatlarından biridir. Yönetmelik yürürlüğe girdiğinden bu yana birçok kez değiştirilmiştir; bir projede uygulanacak hükümler her zaman güncel metinden kontrol edilmelidir.

Kapsam

Yönetmelik, 3194 sayılı İmar Kanunu'na dayanır ve planlı alanlarda uygulanır. İmar planı bulunmayan alanlar için ayrı bir düzenleme bulunur. Yönetmeliğin başlıca konuları şunlardır:

• Parsel ve yapılaşma koşulları: Emsal, taban alanı, bina yüksekliği, çekme mesafeleri ve ayrık, bitişik, blok nizam kuralları.
• Yapı tasarımı: Bodrum katlar, çatı, çıkmalar, merdivenler, asansörler, otopark ve sığınak gibi yapı elemanlarına ilişkin esaslar.
• Ruhsat süreci: Yapı ruhsatı başvurusunda istenen belgeler, projelerin hazırlanması ve onayı.
• Yapım ve kullanım: Yapının ruhsat ve eklerine uygun inşası, yapı kullanma izni.
• Özel yapılar: Sanayi, eğitim, sağlık gibi farklı kullanımlara yönelik ek kurallar.

Zemin ve yapı projeleri açısından önemi

Zemin etüdü, planlı alanlarda yapı ruhsatı sürecinin ayrılmaz bir parçasıdır:

• Ruhsat dosyası: Yapı ruhsatı başvurusunda mimari, statik ve tesisat projelerinin yanında zemin etüdü raporu da yer alır. Statik proje, raporda verilen zemin parametreleri ve temel önerilerine göre hazırlanır. Bu nedenle zemin etüdü, ruhsat projeleri sürecinin ilk teknik adımıdır.
• Bodrum kat ve kazı derinliği: Yönetmeliğin bodrum katlara ilişkin kuralları, kazı derinliğini ve dolayısıyla etüdün kapsamını etkiler. Derin bodrumlu projelerde yeraltı suyu, kazı güvenliği ve komşu yapıların korunması etüt raporunda ayrıntılı ele alınmalıdır.
• Topoğrafya ve kotlandırma: Eğimli parsellerde bina yüksekliğinin ve kotların nasıl belirleneceği, doğru topoğrafik veriye dayanır. Bu noktada halihazır harita çalışmaları ile zemin etüdü birbirini tamamlar.
• Plan düzeyindeki etütlerle ilişki: Parsel bazındaki zemin etüdü, imar planı hazırlanırken yapılan imar planına esas zemin etütleri ile karıştırılmamalıdır. Plan düzeyindeki etüt alanın genel yerleşime uygunluğunu değerlendirir; yapı ruhsatı için ise parsele özgü etüt gerekir.

Uygulamada dikkat edilecekler

• İmar durumunu önce almak: Etüt programı, parselin yapılaşma koşullarına (kat adedi, bodrum imkânı) göre planlanır; bu nedenle imar durum belgesi etütten önce temin edilmelidir.
• Proje ve rapor uyumu: Mimari projede yapılan bodrum veya kat değişiklikleri, zemin etüdünün kapsamını değiştirebilir; önemli revizyonlarda raporun güncellenip güncellenmeyeceği değerlendirilmelidir.
• Yerel düzenlemeleri kontrol etmek: Bazı belediyelerin ek imar yönetmelikleri veya plan notları, genel yönetmelikten farklı hükümler içerebilir. Bursa'daki projelerde ilgili ilçe belediyesi ve Bursa Büyükşehir Belediyesi düzenlemeleri de kontrol edilmelidir.
• Değişiklikleri takip etmek: Yönetmelik sık değişikliğe uğradığından, başvuru tarihinde yürürlükte olan metin esas alınmalıdır.
• Yapım sürecinde sorumluluk: Yapım aşamasında fenni mesul ve yapı denetim kuruluşunun sorumlulukları ilgili mevzuatla birlikte değerlendirilmelidir.

İlişkili mevzuat

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, bir yapı projesinde diğer düzenlemelerle birlikte uygulanır:

• 3194 sayılı İmar Kanunu: Yönetmeliğin dayanağıdır; ruhsat ve imar uygulamalarının genel çerçevesini çizer.
• Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği: Statik proje ve zemin etüdü raporunun deprem açısından uyması gereken teknik kuralları belirler.
• 4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu: Kapsamdaki yapılarda proje ve yapım denetimini düzenler.
• 6306 sayılı Kanun: Kentsel dönüşüm projelerinde imar uygulamalarına ilişkin özel hükümler içerebilir.

Bir parselde neyin yapılabileceği bu metinlerin birlikte okunmasıyla anlaşılır; zemin etüdü ise bu çerçevenin teknik temelini oluşturur.